二、关于个人住房贷款解决方案

与个人汽车贷款相比，个人住房贷款逾期情况相对复杂得多，而采用的方法也不尽相同。主要有：

(一)         一般清收：

1、          个人住房不良贷款，其特征是贷款期限较长，一般都是按月进行还本付息。因此，几个月的逾期相对于总的贷款金额来说比重较小，金额较低。大部分的欠贷人往往是暂时的资金周转短缺或其他原因而造成逾期。对于这部分欠贷人，如能及时地采取信函、电话、面对面的方式进行清收并向其说明仍不还款可能产生的后果（指“社会资源”动作技术），应该说能够促使一部分欠贷人履行还款义务，使贷款恢复正常。

2、          从银行来说，如选择诉讼解决方法，则必定是宣布贷款本息全部提前到期，要求欠贷人一次性归还全部款项。而大部分欠贷人除非是对抵押住房进行处置，否则很难一次性还清全部款项。事实上，银行在很多诉讼案件中也是在欠贷人还清逾期本息后向法院申请了撤诉，借款合同继续履行。因此，如果通过诉前的清收，促使欠贷人履行还款义务，恢复贷款正常甚至全部还清，对双方来说，都是不错的解决方法。

3、          欠贷人下落不明的，我们可以通过专业的调查能力获取欠贷人下落；之后，以前面的方法进行清收工作。这也是银行委托我们的进行清收的重要原因之一。银行委托我们开展工作，最重要的还是后面我们提到的“特殊清收”和“抵押借贷问题的解决”。我们相信，通过上述方式，大部分能联系上的欠贷人会尽快还清逾期本息，使贷款恢复正常，从而较好地实现清收效果。

4、          我们需要指出的是，以上述方式进行清收，需要我们投入相应的人力、物力以及必需的时间。同时，由于诉前清收的主要目的是要求欠贷人及时还清逾期贷款本息，使贷款恢复正常，因而实际收回的逾期贷款本息金额往往并不高，而按照目前风险代理比例（即以实际收回款项的一定比例8%-12%）支付的报酬也就很有限，甚至根本无法达到实际所支付的成本。因此，银行应当就此报酬单独制定一个较为合理的支付方式和数额，可以参考“查找车辆报酬方法”即每查找一辆车支付报酬五千。

（二）特殊清收

如果经过诉前一系列的清收工作仍未取得效果，则只能通过司法途径予以解决。从我们的经验来看，目前比较普遍的影响清收效率的是二个主要问题。

1.    首先是法律文书送达问题。对于下落不明的欠贷人，起诉状副本、开庭传票或者是判决文书无法直接送达而需要公告送达；每次公告送达都需要两个月甚至是六个月，这必然对逾期贷款的清收效率产生极大的负面影响。其解决方案是，在起诉前，以我们的专业能力先对欠贷人的下落进行调查，尽可能地将欠贷人的相关地址、电话等信息提供给法院，最终目的都是保证法律文书能够早日生效。

2.    其次是执行难、执行时间过长（个人住房抵押贷款问题另行解决）问题。我们的方案是在申请执行之前，我们先行对住房内实际居住情况、户籍情况进行调查。如无人居住且没有户口的，可以直接将该调查情况一并交付法院，一进入执行程序，便要求法院对其房屋予以拍卖处置；如房屋内有户籍或有人居住，我们可以根据可能的线索对欠贷人名下是否有其他房产进行调查，如确有其他房产，可以要求法院先对其他房产予以查封，以便于对有户籍或有人居住的房屋拍卖处置。而对于车辆抵押逾期贷款中既无法找到车辆或欠贷人其他财产、又无法找到欠贷人本人的，我们可以调查该车辆下落并予以扣押等。此外，我们还可以对欠贷人名下的股票情况、股权情况、其他银行存款以及其他财产线索进行调查，以保障生效的法律判决得以执行。另外，我们还将根据欠贷人的实际情况，适时地采取灵活措施，比如对暂时确无还款能力、房屋又无法处理，但欠贷人具有还款意愿的，可以尽可能地与欠贷人进行和解、调解等。我们理解，欠贷人的借款意愿和能力即表明其有偿还能力。

（三）个人住房抵押贷款问题的解决：

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这意味着，如果欠货人拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款。这一规定，极可能成为欠货人恶意逃债的“保护伞”，增加不良贷款清收的难度。而针对以贷款住房做为投资收益的欠贷人来说，如意外情况发生，其收益无法保障时，欠贷人很有可能不再还款，而银行拿到抵押的房产后又无法变现，最终只能成为银行坏账。而事实已经证明了银行的担忧. 如何解决这个问题？

1、          可以通过《查封规定》第七条有关禁止查封财产的“变通规定”加以解决。根据《查封规定》第七条，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品的，人民法院根据银行的申请，可予执行。

2、          查清被执行人“扶养家属”的范围和扶养条件。法律对执行居住房屋的规定原则性较强，没有明确 “扶养”的条件和“家属”的范围，没有规定如何判断“生活必需品”，也没有界定某一房屋是否为“生活所必需居住房屋”的标准。这也为我们合理合法解决不良货款问题找到答案。扶养是指在一定范围内的亲属间，有扶养能力的一方对不能维持生活的他方应当给予财产上的供养、生活中的照顾等义务。基于扶养关系的法定性，一定亲属关系的存在是发生扶养关系的前提，但是有亲属关系并不必然发生扶养关系。依据现行法律规定：一、关于扶养关系的亲属范围，应当发生在夫妻之间、一定条件下的兄弟姐妹和继父母子女之间。二、关于扶养条件，则由于亲属关系的不同而不一致：1、夫妻之间的扶养仅仅以有扶养需要为条件。2、兄姐对弟妹之间的扶养义务应当满足三个条件：（1）兄姐有负担能力；（2）父母已经死亡或父母无力抚养；（3）弟妹未成年。3、弟妹对兄姐之间的扶养义务也应当满足三个条件：（1）弟妹由兄姐扶养长大；（2）弟妹有负担能力；（3）兄姐缺乏劳动能力又缺乏生活来源。4、继父母子女之间的扶养需以形成抚养关系为条件。如何对这些条件进行判断和取证，我们的专业调查能力解决了这些问题。

3、          关于“生活必需品”的范围和标准。我国相关法律规范中所称的生活必需品，系泛指以满足普通日常生活消费需要为标准，其范围为日用食品、消费品、以及水电气等。但如何界定“必需的”居住房屋呢？“居住房屋”是一个较宽泛的概念。居住房屋的面积大小，环境的好坏，所处的地理位置等与居住质量有着密不可分的联系。我们认为，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当以保障生存的、满足基本住房需要为原则。被执行人及其所扶养家属的人均住房面积，应当参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

4、          抵押欠贷人与银行订立借款合同时，已经预见到不能还款将导致房产被处理的后果，银行也正是基于有房产抵押——可以在欠贷人不能还贷时处理房产受偿才同意贷款，双方已经就抵押贷款的法律后果达成了平等、自愿、一致的意见，形成契约应当恪守与执行。最高人民法院出台的《执行抵押房屋的规定》实质上也是一种折衷办法。将被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋区分为两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况。对于第一种情况，适用《查封规定》第六条的规定，严格禁止执行；对于第二种被执行人设定抵押的房屋这一情况，虽然规定了较为严格的程序和条件，但人民法院可以根据银行的申请通过拍卖、变卖或者抵债等方式予以执行。即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中如果通过“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，仅仅降低被执行人及其所扶养家属的居住质量而并非导致其流离失所时，则并非超出“必需”的标准，其居住房屋可以被执行。

我们相信，在银行的信任与支持下，通过我们的努力，双方必将实现共同的经济利益。

沈阳维克经济信息咨询中心